テナント家賃滞納|強制退去までの道のり

2020年(45歳)の思い出話
家賃滞納6ヶ月と保証会社から連絡を完全無視した結果です。住居用よりも厳しい扱いかと予想していましたがあまり差がないようです。想像していたよりダメージは少ないですね。

要点

住居ではなくテナントとして借りたビルの一室(月額32万円)になりますが、すでに営業はしていないので必要のない部屋になります。解約手続きはまた明日、また明日と思うだけで放置してしまいました。
家賃支払は2020年1月分が最後になります。もちろん保証会社からの連絡は郵便と鬼電話でしたが完全無視を決め込みました。

2019年12月 1月分家賃支払い(最後の支払いとなる)
2020年4月 弁護士事務所より内容証明郵便にて契約解除通知
2020年7月 裁判所より口頭弁論呼出通知(ちょうど1ヶ月後)
もちろん行きませんし答弁書も提出しません
2020年9月末 強制執行の予告通知(18日後)室内への公示書貼付け
2020年10月 強制執行の実行、競り売り調書

※各書類内容は後述します

10月の初めに近くを通りかかった際に、窓越しに私の荷物がそのままだったのが確認されたので忍び足で入室し、公示書を発見しました。
慌てて大切な荷物(たいしてないが)だけを運び出しに夜な夜な片道車で2時間かけて3往復もがんばりました。オーナーさんが4階に住んでいるビルの3階部分でしたので冷や冷やものでした。

残置物

残置物は例え契約解除後であっても、私の所有物であることに変わりはありません。裁判所から正式に処分を認めてもらわない限りオーナー側では勝手に処分できません。
今回のケースでは、最終的に「競り売り調書」のとおりオーナーさんが買取る形になるようです。

  評価額 内容
中型冷蔵庫 700円 1年前に8万円で購入、ペットボトル飲料だけの使用なので極美品
60インチテレビ 900円 1年前に20万円弱で購入、使用感なく極美品
電子レンジ 300円 3年以上前に購入、かなり汚くてボロボロ
コの字型ハイカウンター 300円 カリモク家具約50万円、状態の良い中古レベル
カラーボックス 200円 多分2,000円前後、かなり使用感あり
不燃ごみ 売却に付さず

街のリサイクル店よりも大幅に下回るであろう破格値で処分されていますね。強制執行前に運び出してリサイクル店に持ち込めば余裕で数万円現金化できたはずですが、時間的余裕もなかったのが悔やまれます。
忍び足で大型家具、家電を運び出すことは困難だったので仕方ありません。

オーナーさんの金銭的負担

月家賃32万円でしたので、少なく見積もっても2月分から10月分までの9ヵ月分で、288万円の収入がなかったことになります。家賃保証会社から入金されていると思うのですが、全額なのか一部なのかは知る余地もありません。正確には後述する内容証明郵便によって4月末で契約解除になっているので、残り6ヶ月分は不法占有による損害賠償請求裁判が別途必要になるのでしょうか。

家賃保証|解説と自己流解釈

裁判費用は10万円前後だと思うのですが、強制執行の費用の他、弁護士費用など合わせて100万円前後は要していると考えられます。

強制執行に要した費用は債務者(私)に請求できますし、もちろん未納家賃も私に支払いを求めることもできますが、ない者からは取れません。
オーナー側としても費用回収が困難であることは承知の上で、なんとか退去させ、これからの安定した家賃収入を目指すことになります。

汚金くん

多大な迷惑をお掛けしてしまい本当に申し訳のない気持ちで胸が張り裂けそうです。強制退去の費用は莫大な負担になります。例え未納家賃を回収できなくとも、なんとかその前に自主退去を希望するオーナーさんの気持ちは痛感します。

書類の中身

一部書類は未開封のままシュレッダーに飲み込ませているので全て揃っていないと思います。

内容証明

3ヵ月分滞納した時点で弁護士より届きました。
5日以内(4月末)に全額支払いがなければ契約を解除します。解除後も居座った場合は不法占有として法的措置に移行します

今回のケースでは、この時点で3カ月分を支払えば「契約解除にはならない」と読み取れますね。契約解除するにしても私が拒否すれば、基本的には裁判が必要になるので「払ってもらえればとりあえず我慢」になってしまうのでしょうか。
4月分までは契約に基づく未納家賃としてすでに支払い義務が生じています。5月以降については家賃ではなく、不法占有による損害賠償として請求されるようですね。

口頭弁論呼出(1回目)

「家賃滞納の言い分があるのならばお聞きしますので、霞が関の東京地方裁判所にお越しください」ということですね。
私は、特に言い分はないので行きませんし、答弁書の提出も致しません。呼出期日は丸々1ヶ月後なので、かなり良心的であると感銘を受けました。

口頭弁論呼出(2回目)

書類がありません。後日の強制執行調書に「第2回口頭弁論調書(判決)」による云々が記載されていました。1回目同様に呼出があったとい予測できます。

強制執行調書

物件を明け渡さなければ〇月〇日(18日後でした)に強制執行を実施する旨が記載されています。
合鍵はオーナーも持ち合わせていないので、技術者に解錠させた上で入室、郵便と合わせて室内にも「公示書」として貼付けされました。公示書を破壊すると1年以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられると書かれています。怖いので手でも触れずにほっときました。

強制退去公示書

強制退去の後

裁判所からの書類は開封していませんのでわかりません。弁護士事務所からは2日に1回の頻度で電話とSMSが届いていますがこの先私が応答する可能性はありません。
契約解除になるまでの未払家賃3ヶ月分は家賃保証会社から立替されているはずですので、用件は裁判費用の請求に関わる内容だと思います。
ただし、財産の差押えなどによる回収は更に裁判費用と弁護士費用が必要になるだけで、回収の見込みは低いと考えているはずですので、あくまでも形式的な連絡ではないかと考えられます。

保証会社からも立替分の請求が来るはずですが、何の音沙汰もありません。もしかしたらシュレッダー直行の可能性が大きいです。

汚金くん

進展があれば随時掲載していきます。

まとめ

住居用物件であれば、理由はどうあれ最低限の生活の保障が守られなければいけません。一方今回のような事業用テナント物件はその原則に該当しないことから、早い段階で法的措置に移行する予測もしていました。
しかし結果的には住居用と変わらず、強制退去には一定の猶予期間が必要になるようですね。

借金問題に強い弁護士事務所

私は原則的に『無視』と『郵便物はシュレッダー直行』に徹していますが、支払督促など無視し続けると最悪の場合は財産の差押えが待ち構えています。差押自体は財産がなければどうでもよいことですが、一番困るのは勤務先への給与差押ではないでしょうか。金銭面と会社への信用面の2つに関わ問題です。ここまでくる前に確実に解決を望むのであれば借金問題に強い弁護士にお願いする方が無難です。

弁護士以外にも『司法書士』にお願いする方法もありますが、扱える限度額や委任可能範囲に違いがあります。費用的にも大差はないので全権一任できる弁護士に依頼する方が手間も省けスムーズに解決しやすい傾向にるようです。

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